Dernière mise à jour : octobre 2026 – Revenus 2026 (exercice d'imposition 2027)
1. Introduction
Lorsqu'un particulier investit dans un appartement ou une maison pour le mettre en location, la fiscalité des revenus locatifs constitue un élément essentiel de la rentabilité de son investissement.
En Belgique, le régime fiscal applicable dépend principalement de l'utilisation que fait le locataire du logement. Lorsque celui-ci utilise exclusivement le bien à des fins privées, le propriétaire bénéficie d'un régime fiscal relativement avantageux : les loyers réellement perçus ne constituent pas directement la base imposable. L'administration fiscale utilise plutôt le revenu cadastral (RC) du bien, indexé et majoré de 40 %.
Mais attention : ce régime ne s'applique pas à toutes les situations. Une utilisation professionnelle, même partielle, peut modifier sensiblement la taxation des revenus immobiliers.
Dans cet article, découvrez comment fonctionne la fiscalité d'une location résidentielle en Belgique pour un particulier, comment calculer le revenu immobilier imposable, quelles sont les conditions à respecter et comment intégrer correctement cette fiscalité dans le calcul de la rentabilité de votre investissement immobilier.
2. Comment fonctionne la fiscalité d'une location résidentielle en Belgique ?
En Belgique, les revenus immobiliers perçus par un particulier ne sont pas systématiquement imposés sur la base des loyers réellement encaissés.
Lorsque vous louez une maison ou un appartement à une personne physique qui utilise exclusivement le logement à des fins privées, votre revenu immobilier imposable est déterminé sur la base du revenu cadastral (RC).
Concrètement, l'administration fiscale applique deux opérations :
- Elle indexe le revenu cadastral pour tenir compte de l'évolution du coût de la vie.
- Elle majore ensuite ce montant de 40 %.
La formule est donc :
Revenu immobilier imposable = RC non indexé × coefficient d'indexation × 1,40
Cette méthode permet de déterminer un revenu immobilier fiscal forfaitaire, indépendamment du montant du loyer réellement demandé au locataire.
Pourquoi les loyers réellement perçus ne sont-ils pas imposés ?
Le législateur belge a prévu un régime fiscal spécifique pour les immeubles loués à des particuliers qui les utilisent exclusivement à des fins privées.
L'objectif est notamment de distinguer la mise en location d'un logement à usage privé de la location d'un immeuble affecté à une activité professionnelle.
Ainsi, que vous louiez votre appartement 650 €, 850 € ou 1 200 € par mois, votre base imposable immobilière ne sera pas directement calculée à partir de ces montants si les conditions du régime sont respectées.
Cela ne signifie pas pour autant que vos revenus locatifs sont totalement exonérés d'impôt : c'est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % qui est soumis à l'impôt des personnes physiques.
Qui peut bénéficier de ce régime fiscal ?
Ce régime concerne notamment les situations suivantes :
- La location d'un appartement à un particulier qui y habite.
- La location d'une maison à un ménage qui l'utilise comme logement privé.
- La location d'un logement à un étudiant qui l'utilise exclusivement à des fins privées.
- La location d'une seconde résidence à un particulier qui l'utilise à des fins privées.
Le statut du logement (résidence principale, seconde résidence ou logement étudiant) ne détermine donc pas à lui seul le régime fiscal applicable.
C'est avant tout l'utilisation effective du bien qui compte.
Source officielle : SPF Finances – Revenus immobiliers.
3. Quelles sont les conditions pour bénéficier de la taxation sur base du revenu cadastral ?
Pour bénéficier de la taxation sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %, plusieurs conditions doivent être respectées.
Le locataire doit être une personne physique
Le régime classique de location résidentielle concerne un bien donné en location à une personne physique.
Il peut s'agir d'un particulier qui loue un appartement ou une maison pour y habiter.
La situation est différente lorsque le bien est loué à une société ou à une autre personne morale. Des règles particulières existent notamment lorsqu'une personne morale met le logement à disposition de personnes physiques exclusivement à des fins d'habitation.
Ces situations doivent être examinées séparément.
Le logement doit être utilisé exclusivement à des fins privées
C'est la condition essentielle.
Le locataire doit utiliser le logement à des fins privées, sans affecter tout ou partie du bien à l'exercice de son activité professionnelle.
Par exemple :
- Un couple loue un appartement pour y habiter : le régime du revenu cadastral s'applique.
- Un étudiant loue un studio pour ses études et son habitation : le régime du revenu cadastral s'applique si le logement est utilisé exclusivement à des fins privées.
- Un indépendant loue une maison pour y habiter et y installe un bureau dont il déduit une partie du loyer comme frais professionnels : la situation relève potentiellement d'une taxation mixte.
Attention : exercer une activité professionnelle ne signifie pas automatiquement que le logement est affecté à un usage professionnel. Un locataire peut parfaitement travailler à domicile sans pour autant déduire une partie de son loyer professionnellement.
Il faut donc distinguer le simple fait de travailler depuis son domicile de l'affectation fiscale d'une partie du logement à une activité professionnelle.
Le locataire doit-il y établir sa résidence principale ?
Non. Il n'est pas obligatoire que le locataire établisse sa résidence principale dans le logement loué pour que le propriétaire bénéficie de la taxation sur base du revenu cadastral.
Cette confusion est assez fréquente.
Un particulier peut notamment louer :
- Une seconde résidence.
- Un logement étudiant.
- Un appartement utilisé comme pied-à-terre.
- Un logement temporaire utilisé à des fins strictement privées.
Tant que les conditions fiscales relatives à l'utilisation privée du bien sont respectées, le régime basé sur le revenu cadastral peut s'appliquer.
Il ne faut donc pas confondre les règles relatives à la domiciliation du locataire et celles qui déterminent la taxation des revenus immobiliers du propriétaire.
Source : SPF Finances – Lexique MyRent, destinations du bien.
4. Comment calculer l'impôt sur une location résidentielle ?
Pour calculer le revenu immobilier imposable, il faut connaître deux éléments :
- Le revenu cadastral non indexé du logement.
- Le coefficient d'indexation applicable à l'année de revenus concernée.
Étape 1 : connaître le revenu cadastral du logement
Le revenu cadastral (RC) est une valeur fictive attribuée par l'administration fiscale à chaque bien immobilier.
Il correspond au revenu locatif annuel net moyen que le bien aurait pu générer dans les conditions du marché immobilier de 1975.
Il ne représente donc ni la valeur actuelle du logement, ni le montant du loyer que vous percevez réellement.
Par exemple, un appartement peut avoir :
- Une valeur d'achat de 180 000 €.
- Un loyer mensuel de 850 €.
- Un revenu cadastral non indexé de 900 €.
C'est le revenu cadastral de 900 € qui sera utilisé pour déterminer la base imposable immobilière.
Vous pouvez retrouver le revenu cadastral de votre bien sur MyMinfin, dans la rubrique « Consulter mes données immobilières ».
Source : SPF Finances – Revenu cadastral : définition et utilisation.
Étape 2 : indexer le revenu cadastral
Le revenu cadastral étant basé sur les valeurs locatives de 1975, l'administration fiscale l'indexe chaque année.
Le coefficient d'indexation varie en fonction de l'année de revenus.
Voici les coefficients récents :
- 2024: 2,1763
- 2025: 2,2446
- 2026: 2,3
Pour les revenus 2026, le coefficient d'indexation est donc de 2,30.
La première opération consiste à multiplier le revenu cadastral non indexé par ce coefficient.
RC indexé = RC non indexé × 2,30
Étape 3 : majorer le revenu cadastral indexé de 40 %
Une fois le revenu cadastral indexé obtenu, il faut encore le majorer de 40 %.
Cette majoration est prévue par le Code des impôts sur les revenus 1992.
La formule complète pour les revenus 2026 est donc :
Revenu immobilier imposable = RC non indexé × 2,30 × 1,40
Le coefficient multiplicateur global est ainsi de 3,22.
Exemple concret de calcul pour une location résidentielle en 2026
Prenons l'exemple d'un investisseur qui possède un appartement avec les caractéristiques suivantes :
- Prix d'achat : 180 000€
- Loyer mensuel : 850€
- Loyer annuel : 10 200€
- Revenu cadastral non indexé : 900€
- Coefficient d'indexation 2026 : 2,3
- Majoration : 40%
Calcul du revenu cadastral indexé : 900 € × 2,30 = 2 070 €
Calcul du revenu cadastral indexé majoré de 40 % : 2 070 € × 1,40 = 2 898 €
Le revenu immobilier imposable pour l'année 2026 est donc de 2 898 €.
L'investisseur a pourtant encaissé 10 200 € de loyers sur l'année.
Ce sont bien les 2 898 € qui constituent la base imposable immobilière dans le cadre du régime de location privée, et non les 10 200 € de loyers réellement perçus.
Étape 4 : déterminer l'impôt réellement payé
Le revenu immobilier imposable est intégré aux autres revenus imposables du propriétaire et soumis, en principe, au barème progressif de l'impôt des personnes physiques (IPP).
Il n'existe donc pas de taux d'imposition unique applicable à tous les investisseurs.
Le montant d'impôt dépend notamment :
- Des autres revenus imposables du propriétaire.
- De sa situation fiscale personnelle.
- De sa tranche marginale d'imposition.
- Des additionnels communaux applicables.
Pour les revenus 2026, les taux progressifs fédéraux sont les suivants :
- Jusqu'à 16 720€ : 25%
- De 16 720€ à 29 510€ : 40%
- De 29 510€ à 51 070€ : 45%
- Au-delà de 51 070€ : 50%
Ces tranches concernent l'année de revenus 2026 (exercice d'imposition 2027).
Prenons un exemple simplifié : un propriétaire dont le taux marginal d'imposition est de 45 %.
Son revenu immobilier imposable de 2 898 € générera, à titre indicatif, une augmentation d'impôt fédéral d'environ :
2 898 € × 45 % = 1 304,10 €
Ce montant est une estimation marginale. L'impôt effectivement dû dépend du calcul global de l'IPP, des quotités exemptées, des réductions éventuelles et des additionnels communaux.
Sources :
- SPF Finances – Taux d'imposition.
- SPF Finances – Revenu cadastral et indexation.
5. Comment déclarer les revenus d'une location résidentielle ?
Même si vous n'êtes pas imposé sur les loyers réellement encaissés, vous devez déclarer le revenu cadastral de votre bien immobilier.
En tant que propriétaire particulier, vous devez mentionner le revenu cadastral non indexé dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques.
L'administration fiscale applique ensuite automatiquement le coefficient d'indexation et la majoration de 40 %.
Vous ne devez donc pas calculer vous-même le revenu cadastral indexé dans votre déclaration.
Quel montant faut-il déclarer ?
Dans le cas d'un immeuble bâti loué à un particulier qui l'utilise exclusivement à des fins privées, il faut déclarer le revenu cadastral non indexé.
Il ne faut pas déclarer :
- Le montant des loyers réellement encaissés.
- Le revenu cadastral indexé.
- Le revenu cadastral indexé majoré de 40 %.
C'est l'administration fiscale qui effectue ces opérations.
Où trouver le revenu cadastral à déclarer ?
Vous pouvez retrouver cette information de plusieurs manières :
- Sur votre avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier.
- Dans votre espace personnel MyMinfin.
- Dans les documents cadastraux relatifs à votre bien.
Attention : si vous achetez ou vendez un bien en cours d'année, le revenu cadastral doit être pris en compte proportionnellement à la période pendant laquelle vous avez été propriétaire ou titulaire du droit réel concerné.
En cas de copropriété ou d'indivision, chaque propriétaire déclare sa quote-part du revenu cadastral.
Source : SPF Finances – Déclaration des revenus immobiliers.
6. Le précompte immobilier : un impôt à ne pas confondre avec l'IPP
En plus de l'impôt des personnes physiques, le propriétaire d'un bien immobilier doit généralement payer le précompte immobilier.
Il s'agit d'un impôt régional annuel calculé sur la base du revenu cadastral indexé.
Contrairement à l'impôt des personnes physiques, le précompte immobilier est dû indépendamment du fait que le bien soit occupé par son propriétaire ou mis en location.
Son calcul dépend notamment :
- Du revenu cadastral indexé.
- Du taux régional applicable.
- Des centimes additionnels provinciaux et communaux, selon la Région.
Le montant peut donc varier sensiblement selon la localisation du bien immobilier.
Il est important de ne pas confondre ces deux impositions :
- Impôt des personnes physiques (IPP) : basé sur le RC indexé majoré de 40% dans le cas étudié
- Précompte immobilier : basé sur le RC indexé et additionnels applicables
Le précompte immobilier constitue une charge supplémentaire pour le propriétaire. Il doit donc être pris en compte dans le calcul de la rentabilité de son investissement locatif.
Pour approfondir le sujet, consultez notre article : [Comment calculer le précompte immobilier en Belgique en 2026 ?](/blog/calcul-precompte-immobilier-2026/).
7. Quels sont les cas particuliers à connaître ?
Le régime de taxation sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 % est relativement simple à comprendre.
Cependant, certaines situations peuvent modifier sensiblement le traitement fiscal des revenus locatifs.
Il est important de les identifier avant de réaliser une simulation immobilière.
La location avec usage professionnel
Si votre locataire utilise tout ou partie du logement pour exercer son activité professionnelle, le régime fiscal peut être différent.
C'est notamment le cas lorsqu'un indépendant loue un appartement pour y habiter, mais affecte une pièce à son activité professionnelle et déduit une partie du loyer dans ses frais professionnels.
Dans cette situation, la partie professionnelle peut être imposée sur la base des loyers et avantages locatifs réellement perçus, diminués d'un forfait de frais de 40 %, dans les limites prévues par la législation.
Le montant imposable ne peut toutefois pas être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40 % pour un immeuble bâti.
Il existe des règles spécifiques lorsque le bail prévoit distinctement la partie privée et la partie professionnelle, notamment en matière de ventilation des loyers et des revenus cadastraux.
À l'inverse, si le locataire travaille occasionnellement depuis son domicile sans affecter fiscalement le logement à son activité professionnelle, cela ne suffit pas à remettre automatiquement en cause le régime de taxation sur base du RC.
Pour en savoir plus, consultez notre futur article : [Fiscalité de la location professionnelle en Belgique : comment sont taxés les loyers d'un particulier ?](/blog/fiscalite-location-commerciale-belgique/).
La location meublée
La location d'un logement meublé nécessite une attention particulière.
En effet, lorsque vous louez un bien immobilier avec son mobilier, les revenus peuvent être répartis entre deux catégories :
- Les revenus immobiliers correspondant à la mise à disposition du logement.
- Les revenus mobiliers correspondant à la mise à disposition des meubles.
Lorsque le locataire utilise le bien exclusivement à des fins privées, la partie immobilière reste soumise aux règles de la location résidentielle.
La partie mobilière est, quant à elle, généralement imposée distinctement au taux de 30 %, après déduction des frais forfaitaires de 50 %, sous réserve des conditions et exceptions applicables.
En l'absence de ventilation contractuelle des loyers, une répartition de 60 % pour l'immobilier et 40 % pour le mobilier est généralement admise par l'administration fiscale.
La location meublée ne doit donc pas être assimilée automatiquement à une location touristique ou à une activité professionnelle.
Pour approfondir ce sujet, consultez notre futur article : [Location meublée en Belgique : quelle fiscalité pour un propriétaire particulier ?](/blog/fiscalite-location-meublee-belgique/).
La colocation
La colocation ne constitue pas, en elle-même, un régime fiscal particulier.
Lorsqu'un appartement est loué à plusieurs personnes qui l'utilisent exclusivement comme habitation privée, les règles classiques de taxation sur base du revenu cadastral peuvent s'appliquer.
Le nombre de colocataires ne modifie donc pas automatiquement la méthode de calcul de l'impôt immobilier.
Il faut toutefois tenir compte des caractéristiques du bail, de l'affectation réelle du logement et d'éventuelles prestations complémentaires.
Découvrez également notre futur article : [Fiscalité de la colocation en Belgique : comment sont imposés les revenus d'un propriétaire particulier ?](/blog/fiscalite-colocation-belgique/).
La location touristique ou de courte durée
Une location via Airbnb ou Booking ne relève pas automatiquement du même régime qu'une location résidentielle classique.
La location touristique peut impliquer plusieurs catégories de revenus :
- Des revenus immobiliers.
- Des revenus mobiliers lorsque le logement est meublé.
- Des revenus divers pour certains services supplémentaires.
- Éventuellement des revenus professionnels lorsque l'activité présente un caractère professionnel.
La durée de location, les services proposés et les conditions d'exploitation doivent donc être examinés.
Nous détaillerons ces règles dans notre article : [Fiscalité de la location courte durée en Belgique : comment sont taxés les revenus Airbnb d'un particulier ?](/blog/fiscalite-location-courte-duree-belgique/).
8. Quel impact sur la rentabilité d'un investissement locatif ?
La fiscalité constitue un élément essentiel de la rentabilité d'un investissement immobilier.
Deux biens présentant le même rendement locatif brut peuvent générer des résultats très différents après prise en compte des charges, du financement et de la fiscalité.
Pour une location résidentielle classique, l'un des principaux avantages fiscaux est que les loyers réellement encaissés ne constituent pas directement la base imposable immobilière.
La taxation dépend principalement du revenu cadastral.
Cela peut être particulièrement intéressant lorsque le loyer réel est élevé par rapport au revenu cadastral du logement.
Exemple : deux investissements avec des loyers différents
Imaginons deux appartements loués à usage exclusivement privé.
Appartement A:
- Revenu cadastral : 700€
- Loyer mensuel : 850€
- Loyer annuel : 10 200€
- RC indexé majoré de 40% : 2 254€
Appartement B:
- Revenu cadastral : 1 200€
- Loyer mensuel : 1 100€
- Loyer annuel : 13 200€
- RC indexé majoré de 40% : 3 864€
L'appartement B génère 3 000 € de loyers annuels supplémentaires.
Cependant, son revenu immobilier imposable n'est supérieur que de 1 610 €.
Cet exemple illustre l'importance du revenu cadastral dans la fiscalité d'un investissement locatif résidentiel.
Comment intégrer la fiscalité dans une simulation immobilière ?
Pour évaluer correctement un investissement, il ne suffit pas de calculer le rendement locatif brut.
Il faut également tenir compte :
- Des revenus locatifs annuels.
- Du revenu cadastral.
- Du précompte immobilier.
- Des frais d'entretien et des charges non récupérables.
- Des mensualités du crédit immobilier.
- Des intérêts et des éventuels avantages fiscaux applicables.
- De l'imposition des revenus immobiliers.
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9. Questions fréquentes sur la fiscalité de la location résidentielle en Belgique
Les loyers d'une location résidentielle sont-ils imposables en Belgique ?
Oui. Les revenus d'une location résidentielle sont imposables, mais lorsque le locataire utilise exclusivement le logement à des fins privées, la base imposable est déterminée sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur les loyers réellement perçus.
Faut-il que le locataire établisse sa résidence principale dans le logement ?
Non. Le locataire n'est pas obligé d'établir sa résidence principale dans le logement pour que le propriétaire bénéficie du régime de taxation sur base du revenu cadastral.
Une seconde résidence ou un logement étudiant peut également bénéficier de ce régime si les autres conditions fiscales sont respectées.
Dois-je déclarer les loyers réellement perçus ?
Non, pas dans le cadre du régime classique de location résidentielle à usage exclusivement privé.
Vous devez déclarer le revenu cadastral non indexé du bien. L'administration fiscale applique ensuite automatiquement l'indexation et la majoration de 40 %.
Quel est le coefficient d'indexation du revenu cadastral en 2026 ?
Pour l'année de revenus 2026, le coefficient d'indexation du revenu cadastral est de 2,30.
Le revenu cadastral indexé est ensuite majoré de 40 % pour déterminer le revenu immobilier imposable d'un immeuble bâti loué à usage exclusivement privé.
Quel est le taux d'imposition des revenus locatifs résidentiels ?
Il n'existe pas de taux spécifique unique pour les revenus d'une location résidentielle.
Le revenu immobilier imposable est intégré aux autres revenus imposables du propriétaire et soumis au barème progressif de l'impôt des personnes physiques, en principe de 25 % à 50 %, selon les tranches de revenus applicables.
Les additionnels communaux peuvent également intervenir.
Puis-je déduire les travaux réalisés dans mon logement mis en location ?
Dans le cadre du régime classique de taxation sur base du revenu cadastral, les frais réels d'entretien, de réparation et de rénovation ne sont pas déduits individuellement de la base imposable immobilière.
Le revenu imposable est déterminé forfaitairement à partir du RC indexé majoré de 40 %.
Le précompte immobilier est-il compris dans l'impôt sur les revenus locatifs ?
Non. Le précompte immobilier est un impôt distinct de l'impôt des personnes physiques.
Il est calculé sur la base du revenu cadastral indexé et dépend également des taux régionaux et des centimes additionnels applicables.
La location à un étudiant bénéficie-t-elle de la taxation sur base du revenu cadastral ?
Oui, si l'étudiant utilise le logement exclusivement à des fins privées.
Le fait qu'il ne s'agisse pas de sa résidence principale ne remet pas en cause le régime fiscal.
La location d'un appartement à un indépendant est-elle toujours considérée comme professionnelle ?
Non. Un indépendant peut louer un appartement pour y habiter à titre privé.
C'est l'affectation réelle du logement à l'activité professionnelle qui compte. Le simple fait que le locataire exerce une activité indépendante ou travaille depuis son domicile ne suffit pas à appliquer automatiquement le régime de taxation des locations professionnelles.
10. Conclusion : un régime fiscal avantageux pour la location résidentielle privée
La fiscalité belge de la location résidentielle présente une particularité intéressante pour les investisseurs particuliers.
Lorsque le logement est loué à une personne physique qui l'utilise exclusivement à des fins privées, les revenus immobiliers sont calculés sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %, plutôt que sur les loyers réellement encaissés.
Pour les revenus 2026, le calcul repose sur un coefficient d'indexation de 2,30, suivi d'une majoration de 40 %.
Il reste toutefois essentiel de vérifier l'affectation réelle du logement. Une utilisation professionnelle, même partielle, ou une location meublée avec des revenus mobiliers peut entraîner un traitement fiscal différent.
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11. Sources et références officielles
Les informations de cet article s'appuient notamment sur les ressources suivantes :
- SPF Finances – Revenus immobilier
- SPF Finances – Revenu cadastral : définition, indexation et utilisation
- SPF Finances – Lexique MyRent : destinations du bien et affectation à l'habitation
- SPF Finances – Taux d'imposition
- Wikifin – Quelle fiscalité pour votre logement ou votre seconde résidence en location ?
Avertissement : cet article présente les règles fiscales générales applicables à la location résidentielle d'un immeuble bâti par un particulier résident fiscal belge. Il est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni un avis juridique ou financier. La situation individuelle du propriétaire et l'affectation effective du bien peuvent modifier le traitement fiscal applicable. En cas de doute, consultez un professionnel du chiffre ou un conseiller fiscal.