Quand on cherche un investissement immobilier, le même problème revient souvent :
« Ce bien a l’air intéressant… mais est-ce vraiment rentable ? »
Entre le prix du bien, les frais de notaire, les travaux, les loyers, les taxes et le financement bancaire, il est difficile de savoir rapidement si un investissement est réellement intéressant.
C’est exactement pour ça qu’Investool a été créé.
Dans cet article, nous allons voir le cas d’utilisation classique d’Investool :
- Tu trouves un bien sur Immoweb
- Tu récupères les informations importantes
- Tu crées une simulation dans Investool
- Tu analyses la rentabilité réelle du projet
Étape 1 — Trouver un bien intéressant sur Immoweb
La première étape consiste simplement à parcourir les annonces immobilières sur des plateformes comme :
- Immoweb
- Zimmo
- Immovlan
- Facebook Marketplace
- Agences immobilières
L’objectif n’est pas de trouver un bien “parfait”. L’objectif est surtout de repérer rapidement les biens qui méritent une analyse plus poussée.
Lorsque tu consultes une annonce, note principalement :
- Le prix du bien
- Le loyer estimé ou actuel
- La localisation
- L’état général du bien
- Les éventuels travaux
- Le revenu cadastral
💡 Astuce : crée directement une simulation dès qu’un bien attire ton attention. Cela évite de perdre du temps sur des projets peu rentables.
Étape 2 — Créer une opportunité puis une simulation dans Investool
Une fois les informations récupérées depuis l’annonce, la première étape dans Investool consiste à créer une opportunité.
Pourquoi créer une opportunité ?
Une opportunité représente simplement le bien immobilier que tu es en train d’analyser.
Par exemple :
- Un appartement trouvé sur Immoweb
- Une maison à rénover
- Un immeuble de rapport
- Une colocation
L’objectif est de regrouper toutes les simulations liées à un même bien au même endroit. C’est particulièrement utile lorsque tu veux tester plusieurs scénarios autour d’une même annonce.
Par exemple :
- Tester différents montants d’apport
- Comparer plusieurs durées de crédit
- Simuler différents loyers
- Comparer une location classique et une location courte durée
- Tester plusieurs budgets travaux
Au lieu de créer plusieurs projets séparés, tu gardes toutes tes analyses organisées autour de la même opportunité.
💡 Astuce : donne un nom clair à ton opportunité pour la retrouver facilement plus tard.
Ajouter une opportunité
Crée une nouvelle opportunité puis ajoute les informations principales du bien :
- Le titre du bien
- La localisation
- Le prix affiché
- Quelques notes importantes
- Le lien de l’annonce Immoweb si nécessaire
👉 Tu peux consulter la documentation complète ici : Ajouter une opportunité
Créer une simulation liée à l’opportunité
Une fois l’opportunité créée, tu peux ajouter une ou plusieurs simulations. Chaque simulation représente un scénario d’investissement différent. C’est dans cette étape que tu vas encoder tous les chiffres liés au projet.
Les informations principales à encoder:
- Prix d'achat
- Revenu cadastral
- Montant des travaux : même une estimation approximative est déjà utile pour éviter de sous-estimer le budget.
- Montant de l'emprunt : Investool te permet de voir directement l’impact du financement sur la rentabilité du projet
- Le loyer pour une location classique : encode le loyer mensuel estimé. Si le bien est déjà loué, utilise simplement le loyer actuel.
- Le prix de la nuitée pour une location touristique
👉 Tu peux consulter la documentation complète ici : Ajouter une simulation
Étape 3 — Analyser les résultats de la simulation
Une fois toutes les informations encodées, Investool génère automatiquement une analyse complète du projet.
Voici les indicateurs les plus importants.
Cash-flow
Le cash-flow représente ce qu’il te reste chaque mois après les dépenses.
Un cash-flow positif signifie généralement que le bien s’autofinance.
Rentabilité nette
La rentabilité nette permet de comparer plusieurs projets plus facilement.
Elle prend en compte :
- Les revenus
- Les charges
- Les taxes
- Les frais
Le financement n'est pas pris en compte afin de calculer la rentabilité nette intrinsèque du bien.
C’est souvent un indicateur beaucoup plus utile qu’une simple “rentabilité brute”.
Rendement des fonds propres
Cet indicateur permet de voir si votre apport personnel est utilisé efficacement.
Deux biens avec la même rentabilité peuvent avoir un rendement très différent selon le financement utilisé.
Projection sur plusieurs années
Investool permet également de visualiser l’évolution du projet dans le temps.
Tu peux notamment voir :
- L’évolution du cash-flow
- Le capital remboursé
- L’évolution du patrimoine
- Les revenus cumulés
👉 Tu peux consulter la documentation complète ici : Comprendre les résultats d'une simulation
Étape 4 — Comparer plusieurs opportunités
L’un des plus gros avantages d’Investool est la possibilité de comparer rapidement plusieurs biens.
Au lieu de te fier à une impression ou à une intuition, tu prends tes décisions sur des chiffres concrets.
Tu peux par exemple comparer :
- Un appartement en ville
- Une maison à rénover
- Un immeuble de rapport
- Une location courte durée
- Une colocation
Cela permet d’identifier rapidement les projets les plus intéressants.
Exemple concret
Prenons un exemple simple.
Bien trouvé sur Immoweb
- Prix : 239 000€
- Revenu cadastral: 808€
- Loyer estimé : 950€/mois
- Travaux : 0€
- Crédit : 150 000€ - 25 ans - 3.75%
Après encodage dans Investool
Tu obtiens directement :
- Le score de la simulation d'investissement
- Le cash-flow mensuel
- La rentabilité brute
- La rentabilité nette
- Les fonds propres nécessaires
- L'évolution de ton patrimoine dans le temps
En quelques minutes, tu sais si le projet mérite réellement ton attention.
Pourquoi utiliser un simulateur immobilier ?
Beaucoup d’investisseurs débutants se concentrent uniquement sur le prix du bien ou le montant du loyer.
Le problème, c’est qu’un investissement rentable dépend de nombreux paramètres.
Une bonne simulation permet notamment :
- D’éviter les mauvaises surprises
- De gagner du temps
- De comparer plusieurs biens objectivement
- De prendre des décisions plus rationnelles
- D’éviter les investissements peu rentables
Conclusion
Investool a été conçu pour simplifier l’analyse immobilière en Belgique et permettre de prendre des décisions plus rapidement.
Le workflow classique est simple :
- Tu trouves un bien sur Immoweb
- Tu encodes les informations dans Investool
- Tu obtiens immédiatement une analyse complète de la rentabilité
- Tu compares plusieurs opportunités pour choisir les meilleures
L’objectif n’est pas de remplacer ta réflexion.
L’objectif est de te donner des chiffres clairs pour investir avec plus de confiance.